Der Bundesfinanzhof (BFH) hält die Grundsteuerreform für verfassungskonform, soweit es sich um das sog. Bundesmodell handelt, das in allen Bundesländern außer Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen gilt.
Hintergrund: Die Grundsteuer ist zum 1.1.2025 reformiert worden. Hierfür mussten alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden. Die Neubewertung soll sich an den aktuellen Verkehrswerten orientieren, so dass es in diversen Fällen zu höheren Grundsteuerwerten kommen wird.
Sachverhalte: Der BFH musste über drei Klagen von Wohnungseigentümern aus Köln, Sachsen und Berlin entscheiden. In Köln wurde eine 54 qm große vermietete Eigentumswohnung im Souterrain eines vor 1949 errichteten Mietwohnhauses, das sich in guter Wohnlage befand, neu bewertet. In Sachsen ging es um eine selbst genutzte Eigentumswohnung, die 70 qm groß war, sich in einer sächsischen Gemeinde befand und im Jahr 1995 fertiggestellt worden war. Im Berliner Fall handelte es sich um eine vermietete Wohnung mit einer Größe von 58 qm, die sich in einem vor 1949 erbauten Mehrfamilienhaus in einfacher Wohngegend befand. In allen Fällen wurden Grundsteuerwerte im sog. Ertragswertverfahren festgestellt, gegen die sich die Kläger mit der Begründung wandten, dass die Grundsteuerreform verfassungswidrig sei und zu überhöhten Werten führe.
Entscheidungen: Der Bundesfinanzhof (BFH) bejahte die Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuerreform und wies die Klagen in der Sache ab:
◼ Das Ertragswertverfahren, das bei Wohnungen angewendet wird, verstößt nicht gegen den Gleichheitsgrundsatz. Der Gesetzgeber darf Regelungen treffen, die generalisierend, pauschal und typisierend sind. Die Grundsteuerreform ist darauf angelegt, im Durchschnitt den objektivrealen Grundstückswert festzustellen.
◼ Soweit beim Ertragswertverfahren ein Bodenrichtwert für den Wert des Grund und Bodens angesetzt wird und eine Abweichung vom Bodenrichtwert im Umfang von 30 % nach oben oder nach unten erlaubt ist, ist dies nicht zu be-anstanden. Die Bodenrichtwerte werden von den Gut-achterausschüssen aus tatsächlich vereinbarten Kaufprei-sen abgeleitet.
◼ Auch der Ansatz pauschalierter Nettokaltmieten ist verfas-sungsgemäß. Zwar unterscheiden die pauschalierten Net-tokaltmieten nur nach der Gebäudeart, nach dem Baujahr, nach der Wohnfläche und nach dem Bundesland; innerhalb des Bundeslands findet eine Differenzierung nur nach sog. Mietniveaustufen statt, die pro Gemeinde bzw. Stadt festgelegt werden. Damit erfolgt keine Differenzierung nach Stadtteilen – auch nicht in Großstädten –, obwohl es zwischen den einzelnen Stadtteilen erhebliche Mietunter-schiede gibt. Dies ist für Immobilien in guten Lagen erfreulich, nicht aber für Immobilien in schlechten Lagen, da die pauschalierte Nettokaltmiete höher sein kann als die tat-sächlich erzielbare Miete.
◼ Die damit verbundene Ungleichbehandlung ist aber durch die Vereinfachung im sog. Massenverfahren ge-rechtfertigt. Würde man auf die tatsächliche Miete abstel-len, wäre dies ein erheblicher Verwaltungsaufwand ange-sichts einer Zahl von ca. 36 Millionen Grundstücken. Au-ßerdem erfolgt eine Korrektur über den Bodenrichtwert, der in den einzelnen Wohngegenden von Großstädten unterschiedlich ausfällt.
◼ In dem Verfahren aus Sachsen hatte die Klage aus rein verfahrensrechtlichen Gründen teilweise Erfolg.
Hinweise: Steuerpflichtige haben die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert als den vom Finanzamt festge-stellten Grundsteuerwert nachzuweisen. Sie müssen dann mit Hilfe eines Sachverständigengutachtens nachweisen, dass der vom Finanzamt festgestellte Grundsteuerwert den gemeinen Wert um mindestens 40 % übersteigt.
Die drei Urteile betreffen das sog. Bundesmodell, das in Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen gilt. Die Urteile gelten nicht für die Grundsteuermodelle in Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Nieder-sachsen.
Bei den Verfahren handelt es sich um Musterklagen, die vom Bund der Steuerzahler sowie von Haus & Grund Deutschland unterstützt werden. Beide Verbände haben bereits angekün-digt, dass die Kläger gegen die Urteile Verfassungsbeschwerde einlegen werden. Nur das Bundesverfassungsgericht kann die Verfassungswidrigkeit einer Norm feststellen.
